Директор компании "Земля и право" Виталий Козырев дал комментарий журналу "Вектор 053"

Покупать квартиру в «высотке» или строить собственный дом за городом – что лучше? Этот серьезный вопрос каждый решает для себя сам. Допустим, что вы уже сделали выбор в пользу частного жилья, но на пути к этой мечте вас ожидает немало трудностей… Каких – мы постараемся рассказать в этой статье. Итак, сразу стоит отметить, что найти уже построенный дом своей мечты очень и очень сложно… Поэтому надо строить.

Этапы строительства

В процессе строительства дома специалисты условно выделяют 4 этапа: Этап первый – выбор участка и выбор проекта дома; Этап второй – составление сметы на строительство, в которой подробнейшим образом будет указываться стоимость каждого вида работ; Этап третий – определение точных сроков строительства (имейте в виду они могут затянуться по различным причинам); Этап четвертый – закупка необходимых стройматериалов, и собственно само возведение дома.

Как выбрать участок?

Выбор участка – вопрос очень важный, ведь наверняка вы мечтаете о спокойной жизни вдали от городского шума и суеты, да к тому же чем дальше от города, тем дешевле, но… Стоит обратить внимание на некоторые моменты: транспортный вопрос (можно ли добраться туда на общественном транспорте в случае необходимости), инфраструктура (наличие поблизости магазинов, необходимых учреждений и т.п.), экология (тут, мы думаем, все понятно – не стоит приобретать земельный участок, расположенный неподалеку от городской свалки).

Уже при покупке конкретного участка стоит уделить должное внимание и некоторым юридическим тонкостям. Для уточнения этих вопросов мы обратились к эксперту – директору ООО «Земля и право» Виталию Михайловичу Козыреву.

053: Какие юридические сложности могут возникнуть при покупке земельного участка, ведь если бы все было гладко, вряд ли «юридическое сопровождение» было столь популярной услугой? Стоимость юридического сопровождения.

В. Козырев («Земля и право»): Покупатели, приобретая земельные участки, часто стремятся сэкономить. Желание сэкономить – дело неплохое, однако когда это желание сочетается с юридической безграмотностью, оно может привести к плачевным последствиям. Например, при покупке земельного участка можно столкнуться с подделкой документов, а иногда и просто их подменой. Следующий неприятный момент при покупке – несоответствие документальной площади земельного участка фактической, чаще всего площадь в правоустанавливающем документе меньше, чем показывает продавец. Поэтому проводить какие-либо сделки без участия серьезной фирмы сегодня проблематично. Лучше обратиться за помощью к профессионалам, которые проведут юридическую экспертизу документов и выберут оптимальную схему оформления сделки. Стоимость юридического сопровождения в среднем составляет от $400 до $600 в зависимости от набора подготавливаемых документов и, соответственно, от объема предоставляемых услуг.

053: Наличие каких документов необходимо проверить у продавца участка?

В. Козырев («Земля и право»): У продавца должен быть правоустанавливающ

ий документ на земельный участок – это свидетельство о государственной регистрации права собственности либо ранее выданное свидетельство на право собственности. В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Таким образом, у продавца должен быть и кадастровый  план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), включающий разделы В.1, В.2, а также разделы В.3, В.4, при наличии соответствующих сведений. При отсутствии этих документов никакая сделка с землей зарегистрирована быть не может.

053: Сделка совершилась, участок приобретен. Какие права и обязанности налагаются на собственника земельного участка?

В. Козырев («Земля и право»): Главная обязанность собственника земельного участка – осуществлять свои права, не нанося ущерба окружающей среде и не нарушая прав и законных интересов других лиц. Собственник также обязан вовремя осуществлять все платежи, связанные с обладанием земельным участком: налоги, сборы, иные платежи за землю. Права и обязанности собственников земельных участков установлены статьями 40, 42 Земельного кодекса РФ. Несоблюдение норм действующего законодательства, их грубое нарушение влекут для собственников земельных участков различного рода санкции, вплоть до изъятия земельных участков (статья 285 Гражданского кодекса РФ).

Выбираем проект

Далее по плану выбор проекта. У каждой уважающей себя проектной организации уже имеются типовые проекты, которые вам и предложат посмотреть для начала. Если какой-то из них устраивает вас полностью, что ж, это просто отлично. Как вариант, можно принять за основу один из проектов и доработать его в соответствии с вашими пожеланиями. Ну а если позволяют финансовые возможности, можно заказать индивидуальный проект, разработанный специально для вас и учитывающий абсолютно все ваши требования к будущему жилищу.   Следует помнить, что проект – документ очень серьезный, и организация, которая берется за его разработку, обязательно должна обладать лицензией, поскольку без предъявления копии этой лицензии вместе с проектом вы никогда не получите разрешения на строительство. 

Технологии строительства

Теперь следует решить вопрос из чего строить дом? То есть какую из множества существующих на сегодняшний день технологий строительства выбрать? А выбрать есть из чего: деревянное строительство, пенобетонные блоки, традиционный кирпич, сандвич-панели… Продолжать можно бесконечно, а право выбора остается только за вами.  Дом из кирпича красивый, прочный и долговечный; жилье из дерева экологично, эстетично и экономично; а производители пенобетонных блоков уверяют в их отличных теплоизоляционных качествах – в общем, свои неоспоримые преимущества имеются у каждой из технологий. Выбор строительной технологии не в последнюю очередь определяется финансовыми возможностями заказчика, тут-то нам и придет на помощь правильно составленная сметная документация, позволяющая вовремя скорректировать затраты. В любом случае, чтобы ваш будущий дом не превратился в «недострой», полученную сумму нужно умножить на 1.5, так как вероятность возникновения непредвиденных расходов всегда существует. Важно правильно оценить свои возможности, чтобы построив домик поскромнее, денег хватило и на внутренний ремонт, вместо того, чтобы в итоге получить недостроенный трехэтажный коттедж без окон и дверей. Без чего нельзя обойтись на собственном участке? Конечно же, без строительства «хозяйственных объектов», к которым в первую очередь относится гараж. Также вполне понятно желание любого обладателя земельного участка иметь на нем собственную баню, где можно и стресс снимать после трудового дня, да и просто отдыхать с друзьями или в одиночестве. По современным законам строить такие объекты на своем участке вы имеете полное право без всякого на то разрешения, при этом соблюдая определенные установленные нормы (противопожарные и т.д.).

Надо ли страховать?

Пожалуй, отдельное внимание стоит уделить страхованию дома – услуге, пока еще не слишком популярной в нашей стране, но тем не менее, это очень важно. Застраховать можно даже недостроенный дом, находящийся на стадии, близкой к завершению. Как правило, при этом должны соблюдаться некоторые условия: наличие стен, крыши, закрытых оконных и дверных проемов у вашего дома; земля, на которой ведется строительство, должна быть оформлена в собственность. Из-за того, что риск наступления страхового случая достаточно велик, стоимость страхования «недостроя» будет несколько выше по сравнению с аналогичным готовым объектом.   Вообще страхование квартиры и частного дома несколько различаются. Так, например, считается, что частный дом и земельный участок, на котором он расположен, – это объекты, подлежащие отдельным видам страхования. Наиболее популярные виды страхования частных строений – это классическое и титульное. Классическое включает в себя страхование от пожаров, затопления, разбоев, хулиганства и т.д. Титульное страхование защищает домовладельца от возможных исков тех людей, чьи права были когда-то нарушены при проведении сделок с объектом в прошлом.

Приобретение участка и строительство дома – на самом-то деле очень увлекательные занятия, поэтому мы надеемся, что несмотря на вышеназванные трудности вы все-таки не отказались от строительства «дома своей мечты», а только прояснили для себя некоторые спорные моменты в этом вопросе!

Источник: журнал "Вектор 053", ноябрь 2007 года.